Heft 93/2017

Schriftenreihe
des Instituts für Geodäsie



Heft 93/2017

HENDRICKS, Andreas

Bodenrichtwert-
ermittlung

Habilitationsschrift
244 S.

ISSN:  0173-1009

[nur in digitaler,
 nicht in gedruckter Form
 erschienen]

Inhaltsverzeichnis

Zusammenfassung

Abstract


 

Habilitationsschrift vorgelegt an der Fakultät für Bauingenieurwesen und Umweltwissenschaften der Universität der Bundeswehr München zur Erlangung der Lehrbefähigung für das Fachgebiet Land- und Immobilienmanagement.

Fachmentorat:  
1. Mitglied: Prof. Dr.-Ing. Karl-Heinz Thiemann
UniBw München
2. Mitglied: Prof. Dr.-Ing. Franz Reuter, i.R.
ehemals TU Dresden
3. Mitglied: Prof. Dr.-Ing. Otto Heunecke
UniBw München
Externe Begutachtung:  
1. Gutachter: Prof. Dr.-Ing. Alexandra Weitkamp
TU Dresden
2. Gutachter: Prof. Dr.-Ing. Hans Joachim Linke
TU Darmstadt

Tag der Einreichung:  22.12.2016

Tag der Feststellung der Lehrbefähigung:  15.03.2017.
 



Inhaltsverzeichnis

Zusammenfassung
 

 
Abstract
 
 
Inhaltsverzeichnis
 
 
Abbildungsverzeichnis
 
 
Tabellenverzeichnis
 
 
1  Einleitung 9
    1.1  Methodik und Struktur der Arbeit 9
    1.2  Bedeutung der Bodenrichtwerte (BRW) 10
    1.3  Aktuelle Probleme 11
           1.3.1  Qualität der Kaufpreissammlung und deren
                    Auswertung

11
           1.3.2  Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen 12
           1.3.3  Konsequenzen der zonalen und flächen-
                    deckenden Ausweisung von Bodenrichtwerten

12
           1.3.4  Bodenrichtwertermittlung in kaufpreisarmen
                    Lagen
12
           1.3.5  Führung bzw. Publikation der Bodenrichtwerte 13
    1.4  Grundlagen des empirischen Forschungsteils 14
           1.4.1  Stand der Forschung 14
           1.4.2  Ziele
 
16
2  Theoretischer Forschungsteil 19
    2.1  Einleitung 19
           2.1.1  Gutachterausschüsse und Kaufpreissammlung 19
           2.1.2  Verkehrswert 22
           2.1.3  Bodenrichtwert 24
    2.2  Standardmäßige Bestimmung der Bodenrichtwerte 27
           2.2.1  Vorrang Vergleichswertverfahren 27
           2.2.2  Sukzessives mittelbares Vergleichswertverfahren 28
           2.2.3  Erforderliche Anzahl und hinreichende Über-
                    einstimmung

32
           2.2.4  Anpassung der Vergleichsgrundstücke an das
                    Wertermittlungsobjekt

34
           2.2.5  Ermittlung von Ausreißern 38
           2.2.6  Festsetzung des Bodenrichtwerts 39
    2.3  Qualität der Kaufpreissammlung und deren Auswertung 41
           2.3.1  Probleme 41
           2.3.2  Ansätze für eine Optimierung 44
           2.3.3  Zusammenfassung von Abschnitt 2.3 47
    2.4  Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen 47
           2.4.1  Bestimmung der wahrscheinlichsten Folge-
                    nutzung

49
           2.4.2  Leerstandproblematik (Stadtumbau) 51
           2.4.3  Demografische Entwicklung 53
           2.4.4  Zusammenfassung von Abschnitt 2.4 61
    2.5  Konsequenzen der zonalen und flächendeckenden
          Ausweisung von Bodenrichtwerten

62
           2.5.1  Bildung von Bodenrichtwertzonen 63
           2.5.2  Werdendes Bauland/Deduktive Wertermittlung 72
           2.5.3  Sonstige Flächen
                    (ehemals: Begünstigtes Agrarland)

78
           2.5.4  Bebaute Flächen im Außenbereich 82
           2.5.5  Zusammenfassung von Abschnitt 2.5 86
    2.6  Bodenrichtwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen 87
           2.6.1  Statistische Verfahren 90
           2.6.2  Ertragsbasierte Verfahren 102
           2.6.3  Lagebezogene Verfahren 115
           2.6.4  Residualverfahren 134
           2.6.5  Zusammenfassende Bewertung der Verfahren 141
    2.7  Führung bzw. Publikation der BRW 143
           2.7.1  Merkmale, Visualisierung, Marktbericht 144
           2.7.2  Technische Umsetzung 152
           2.7.3  Open Data (Urheberrecht, Datenschutz, Kosten) 155
           2.7.4  Zusammenfassung von Abschnitt 2.7
 
165
3  Empirischer Forschungsteil 167
    3.1  Grundlegende Untersuchung im Landkreis München 168
           3.1.1  Mathematisches Modell und Genauigkeitsmaße 168
           3.1.2  Problem der Abgrenzung des Anwendungs-
                    bereichs

174
           3.1.3  Probleme der Datenerhebung 175
           3.1.4  Berechnungen und Ergebnisse 179
           3.1.5  Zusammenfassung der grundlegenden Unter-
                    suchung

193
    3.2  Vergleichsuntersuchungen in Hannover, Lüchow-
          Dannenberg und Landshut

194
           3.2.1  Landkreis Hannover 194
           3.2.2  Landkreis Lüchow-Dannenberg 202
           3.2.3  Landkreis Landshut 210
    3.3  Internationaler Vergleich: Ljubljana (Slowenien) 217
           3.3.1  Abgrenzung des Untersuchungsbereichs 218
           3.3.2  Erfassung der Fahrzeiten 218
           3.3.3  Berechnungen und Ergebnisse 220
    3.4  Zusammenfassung des empirischen Teils 223
 
4  Fazit/Ausblick 227
 
Literaturverzeichnis 233
 

 
Zusammenfassung

In Deutschland entfallen 87% des Nettoanlagevermögens auf Immobilien und Wohnimmobilien machen knapp die Hälfte sämtlicher vererbter Vermögenswerte aus. Somit sind Grundstückswerte und damit verbundene Informationen von fundamentaler Bedeutung für die Bildung und Entwicklung von Privatvermögen.

Die Arbeit besteht aus zwei hinsichtlich ihrer Methodik zu unterscheidenden Bereichen. Im theoretischen Forschungsteil wird in Form einer diskursiven Literaturanalyse das aktuell publizierte Fachwissen zu aktuellen Problemen der Bodenrichtwertermittlung in einer Synthese zusammengeführt. Im empirischen Teil wird untersucht, inwiefern durch ein multivariates Polynom, welches Preisänderungen durch entfernungsabhängige Parameter beschreibt, eine Modellierung der räumlichen Verteilung der Bodenrichtwerte erreicht werden kann.

Die Anforderungen an die Aktualität und Genauigkeit der Bodenrichtwerte haben sich in den letzten Jahren durch neue sachliche und rechtliche Anforderungen stark erhöht. Ziel des theoretischen Teils dieser Arbeit ist es daher, den aktuellen Stand vor dem neuen rechtlichen Hintergrund darzustellen. Die Arbeit konzentriert sich dabei auf die Themenfelder Qualität der Kaufpreissammlung und deren Auswertung, Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen, Konsequenzen der zonalen und flächendeckenden Ausweisung von Bodenrichtwerten, Bodenrichtwertermittlung in kaufpreisarmen Lagen und Führung bzw. Publikation der Bodenrichtwerte.

Im empirischen Forschungsteil wird zunächst ein Polynom verwendet, welches Bodenwertänderungen durch die Fahrzeitunterschiede mit dem ÖPNV und dem PKW zum Zentrum sowie die Fahrzeiten mit dem PKW zu Grundschulen, Gymnasien, Lebensmittelläden und Supermärkten beschreibt. Dieser Ansatz wurde sodann anhand unterschiedlicher Beispiele einer Prüfung unterzogen. In der grundlegenden Untersuchung im Landkreis München hat sich die Entfernung zum Zentrum als so dominant erwiesen, dass der Einfluss der weiteren Parameter nicht aufgelöst werden konnte. Die Signifikanz der beiden verbliebenen Parameter hängt wesentlich von der Qualität des ÖPNV und damit von dessen Bedeutung ab.

Die Untersuchungen haben gezeigt, dass vor allem in Gebieten mit einem hohen Bodenwertniveau sehr gute Ergebnisse erzielt werden können. Demgegenüber haben sich kleine Bodenrichtwerte als problematisch erwiesen. Insgesamt ergeben sich aber für viele Teilorte sehr gute Näherungswerte, bei denen im Falle notwendiger Korrekturen nur vergleichsweise geringe Beträge der Bestimmung mittels anderer Verfahren oder der freien Schätzung unterliegen. In diesem Sinne kann der vorgestellte Ansatz zu einer wesentlichen Verbesserung der Qualität der Bodenrichtwerte beitragen und als wichtige Argumentationshilfe für die Festsetzung der Bodenrichtwerte dienen.
 



Abstract

In Germany, 87% of the net fixed assets are properties and residential properties account for nearly half of all inherited assets. Accordingly, plot values and correlated information are of fundamental importance for the foundation and development of private property.

The treatise consists of two parts that can be distinguished pursuant to their methodology. The theoretical part of research is realized in form of a discursive literature analysis. It merges the current published expert knowledge concerning the determination of standard land values into a synthesis. In the empirical part is investigated to what extent a modelling of the distribution of standard land values may be realized by a multivariate polynomial which describes price changes by parameters depending on distance.

The requirements on the topicality and accuracy of standard land values strongly increased in recent years because of new factual and legal requirements. The objective of the theoretical part is the presentation of the state of art against this new legal background. The treatise focus on the topics quality of the compilation of purchasing price data and its analysis, consideration of future development, consequences of zonal and comprehensive designation of standard land values, determination of standard land values in areas with low purchasing price data and maintenance and publication of standard land values.

In the empirical scientific part is initially used a polynomial which describes changes of land values by means of differences of travel times by public transport and car to the city centre and travel times by car to primary schools, secondary schools, groceries and supermarkets. This approach is examined in different investigation areas. The results of the basic investigation in the administrative district of Munich demonstrate the dominant impact of the distance to the city centre, so that further parameters have no significant influence. The significance of both remaining parameters depends fundamentally on the quality of public transport and its resulting importance.

The investigation demonstrated that very good results can especially reached in areas of high land values. On the other hand, small land values have proved to be problematic. In total, the algorithm provides very good approximate values for many localities. In case of necessary corrections, only comparatively small amounts have to be determined by other procedures or professional discretion. In this sense, the presented approach can make a significant contribution to improve the quality of standard land values and provide very important arguments for the determination of standard land values.
 


 
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